Jakákoliv společnost, nejen investiční, musí okamžitě reagovat na rychlé změny na trhu v důsledku více než dvou let covidu-19, půl roku války na Ukrajině a každoměsíčního růstu inflace. Stavebnictví se dynamicky mění a promítají se do něj všechny ekonomické a demografické jevy. Dříve se byznysová strategie nastavovala na tři až pět let, dnes zhruba na půl roku, říká Josef Šilhánek, ředitel DRFG Real Estate.
Cenová bublina u strmého růst cen nemovitostí
Bublina je z logiky věci něco, co vyletí nahoru a zase spadne dolů. Pokud se na to díváme touto optikou, pak o cenovou bublinu nejde. Nastává spíše dočasná stagnace, která alespoň částečně sníží v současnosti výrazný rozdíl mezi růstem příjmů a cen nemovitostí v uplynulých letech. Ceny nových bytů vzrostly v Česku od roku 2010 asi 2,3 krát, starších nemovitostí pak 2,2 krát.
Tento růst lze ale vztáhnout de facto k roku 2015, neboť v letech 2010 až 2015 ceny nemovitostí víceméně stagnovaly. Zároveň v uplynulých pěti až šesti letech příjmy rostly výrazně pomaleji než ceny nemovitostí. Stručně řečeno, od roku 2015 mzdy v české ekonomice vzrostly zhruba o polovinu, zatímco ceny nemovitostí více než jednou tolik.
Segment komerčních nemovitostí
Zde je trend podobný, není však jednolitý a výrazně se na něm podepsala covidová pandemie. Logistika má rostoucí tendenci, u retailu je to různé. Menší retailová schémata proplula covidem bez problémů, kdežto větší nemovitosti, jako jsou obchodní centra, utrpěla mnohem víc.
Ceny bytů v rezidenční sféře
„Aby šly ceny nemovitostí výrazně dolů, musela by přijít krize poptávky nebo se zvýšit nezaměstnanost. Doprovodné efekty na ekonomiku by však byly fatální,“ říká Josef Šilhánek z DRFG Davida Rusňáka. To, co se děje ve velkým městech, je značně vzdálené poklesu cen. To nevylučuje, že menší projekty nemají problém, tam je však volatilita cen z podstaty vyšší.
Nové podmínky hypotečních úvěrů a jejich působení na ceny nemovitostí
Od roku 2004 hypoteční úvěry zaznamenaly tři fáze významnějšího poklesu. Po roce 2009 následoval mírný, ale setrvalý pokles objemů hypotečních úvěrů. V roce 2019 začal další razantní pokles kvůli zvyšování sazeb ČNB. Ukončilo ho snížení sazeb na nulu během covidu. Ve druhé polovině roku 2021 se pak vrátil pokles daný opětovným růstem sazeb.
Navzdory tomu u nemovitostí pozorujeme dlouhodobý převis poptávky nad nabídkou, zároveň pokles jejich cen kvůli snížení objemu hypotečních úvěrů svým způsobem brzdí i ceny stavebních prací a z nich vyplývající pokles nabídky. Tyto dva faktory způsobují, že se nedá očekávat, že se ceny nemovitostí v dohledné době změní.
Vliv růstu cen energií
DRFG Davida Rusňáka se snaží u nových projektů v developmentu klást důraz na energetickou úspornost. Položka energií se stává stále významnější a čím dál víc ovlivňuje nákupní chování kupujících jak v soukromé, tak v komerční sféře.
Autor: Michal Pecka
